Các tòa nhà chung cư cũ, phần nhiều trong số đó đã quá tuổi thọ, không đảm bảo chất lượng, an toàn cho cư dân. Ảnh minh họa
Chương trình cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh đang phải đối mặt với nhiều rào cản về pháp lý và thiếu hụt nguồn vốn. Với tình trạng chung cư cũ xuống cấp, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhiều người dân, việc thực hiện kế hoạch này không thể trì hoãn. Tuy nhiên, để có thể mở lối cho một cuộc cải cách đô thị mang tính toàn diện, chính quyền TP Hồ Chí Minh cần tháo gỡ được những nút thắt pháp lý và tìm ra nguồn vốn ổn định cho các dự án cải tạo. Đây chính là bài toán khó mà TP Hồ Chí Minh phải giải quyết, không chỉ vì nhu cầu nhà ở ngày càng tăng mà còn vì sự phát triển bền vững của thành phố.
Còn nhiều rào cản
Việc cải tạo các chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh không phải là một vấn đề mới. Từ nhiều năm qua, các chuyên gia đô thị và chính quyền thành phố đã nhận diện được tình trạng xuống cấp của các khu chung cư cũ và kêu gọi cải tạo, nhưng kết quả đạt được vẫn còn khiêm tốn. Các tòa nhà cũ, nhiều trong số đó đã quá tuổi thọ, không đảm bảo chất lượng, an toàn cho cư dân, nhưng vẫn chưa được cải tạo hoặc xây mới. Những vấn đề này không phải không có lý do, mà chủ yếu bắt nguồn từ hai yếu tố cốt lõi: vấn đề pháp lý và thiếu vốn.
Đầu tiên, về mặt pháp lý, chính quyền TP Hồ Chí Minh gặp phải hàng loạt rào cản trong việc giải quyết quyền sở hữu nhà đất của các cư dân. Một số khu chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu không rõ ràng, trong khi một số khác thuộc diện sở hữu nhà nước nhưng đã bị sang nhượng trái phép. Điều này tạo ra tình trạng tranh chấp kéo dài giữa các chủ sở hữu, đồng thời gây khó khăn cho việc xác định quyền sở hữu chính thức của từng căn hộ trong các tòa nhà. Đồng nghĩa với việc khi tiến hành cải tạo, các cơ quan chức năng sẽ phải đối mặt với các thủ tục pháp lý phức tạp, tốn thời gian và chi phí lớn.
Sự bất an trong cuộc sống hàng ngày là nỗi khổ mà nhiều cư dân ở các chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh phải gánh chịu. Ảnh minh họa
Thực tế, hiện nhiều căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng đã khiến cho công tác tái định cư gặp nhiều khó khăn. Thậm chí, những người dân sống tại các khu chung cư này cũng không có quyền chuyển nhượng căn hộ của mình, làm cho việc tái định cư trở nên phức tạp hơn. Thêm vào đó, không ít cư dân sống trong các chung cư cũ lại không đồng thuận với việc di dời và cải tạo, do tâm lý lo ngại về việc không được đền bù hợp lý hoặc có thể bị "mất nhà". Những yếu tố này kéo dài quá trình thương thảo, làm giảm tốc độ thực hiện dự án và gây khó khăn cho các doanh nghiệp tham gia.
Bên cạnh vấn đề pháp lý, nguồn vốn thiếu hụt cũng là một yếu tố khiến các dự án cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn. Các doanh nghiệp muốn tham gia vào việc cải tạo nhà ở, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân, lại gặp phải thách thức lớn về tài chính. Việc cải tạo một khu chung cư cũ yêu cầu số vốn lớn, không chỉ cho việc xây dựng lại các tòa nhà mà còn cho các hạ tầng phụ trợ như hệ thống điện nước, giao thông và các tiện ích công cộng. Với sự thiếu hụt nguồn vốn trong bối cảnh khối lượng dự án rất lớn, không ít nhà đầu tư cảm thấy ngần ngại khi tham gia vào các dự án này.
Ngoài ra, chi phí đầu tư ban đầu rất cao trong khi khả năng thu hồi vốn lại kéo dài. Điều này khiến cho các dự án cải tạo nhà chung cư cũ không thể thực hiện nếu không có những chính sách hỗ trợ đặc biệt từ phía Nhà nước. Mặc dù chính quyền thành phố đã có những chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào quá trình cải tạo, nhưng những chính sách này vẫn chưa đủ mạnh để thu hút nguồn lực lớn từ các doanh nghiệp tư nhân.
Theo ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nguồn vốn chính cho các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ chủ yếu đến từ việc xã hội hóa, nhằm hạn chế tối đa việc sử dụng ngân sách nhà nước. Các nhà đầu tư sẽ được lựa chọn dựa trên khả năng cân đối hiệu quả nguồn vốn đầu tư, đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ và chất lượng. Đặc biệt, các nhà đầu tư phải đảm bảo đủ quỹ nhà phục vụ nhu cầu tái định cư cho cư dân, đồng thời có thể khai thác kinh doanh các phần quỹ nhà còn lại và các công trình thương mại, dịch vụ khác trong dự án.
Phương án này không chỉ giúp giảm gánh nặng tài chính cho ngân sách, mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có lợi nhuận hợp lý từ các công trình thương mại, dịch vụ, góp phần làm phong phú thêm cảnh quan đô thị và thúc đẩy sự phát triển kinh tế của thành phố. Đây là chiến lược linh hoạt và bền vững, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị hiện đại, trong khi vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân và hiệu quả đầu tư lâu dài.
Đâu là giải pháp?
Để có thể thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới, chính quyền thành phố cần phải đưa ra một loạt giải pháp cụ thể nhằm gỡ các nút thắt về pháp lý và huy động nguồn vốn hiệu quả.
Về mặt pháp lý, các chuyên gia cho rằng, một trong những giải pháp quan trọng là xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp quyền sở hữu rõ ràng và minh bạch. TP Hồ Chí Minh cần tập trung giải quyết những tranh chấp quyền sở hữu đất đai và căn hộ bằng cách hoàn thiện hệ thống sổ đỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng cho từng cư dân. Các thủ tục pháp lý cần được rút ngắn, đơn giản hóa để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái định cư và cải tạo. Một chính sách đồng bộ về việc di dời cư dân, kết hợp với việc xây dựng một hệ thống bồi thường công bằng và hợp lý, là điều kiện tiên quyết để giải quyết những vướng mắc về pháp lý trong các dự án cải tạo chung cư.
Thêm vào đó, tăng cường sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân thông qua các hình thức hợp tác công tư (PPP) sẽ giúp giải quyết vấn đề vốn. Chính quyền TP Hồ Chí Minh có thể áp dụng các cơ chế ưu đãi như miễn giảm thuế, cho phép tăng mật độ xây dựng, hay hỗ trợ các nhà đầu tư về đất đai. Đây là một trong những giải pháp hiệu quả giúp các doanh nghiệp tư nhân giảm thiểu chi phí và rủi ro khi tham gia vào các dự án cải tạo.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đây chính là thời điểm vàng để triển khai cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn thành phố, sau nhiều lần "lỗi hẹn". Với những cơ chế mới được ban hành, TP Hồ Chí Minh đã tạo ra một môi trường hấp dẫn và thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư. Cụ thể, hiện nay, các chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ sẽ được hưởng lợi nhuận dao động từ 10 - 15%, thay vì chỉ 10% như trước đây. Ngoài ra, họ còn được phép điều chỉnh dự án, chẳng hạn như tăng thêm số tầng và được miễn tiền sử dụng đất.
Việc nhanh chóng thành lập một quỹ chung, kết hợp ngân sách và vốn tư, có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng, đủ để khởi động các dự án trọng điểm như 16 chung cư cấp độ D. Đặc biệt, với những chung cư cũ giữa trung tâm như Vĩnh Hội (Quận 4), Bàu Cát (quận Tân Bình). Quỹ này cần ưu tiên hỗ trợ tái định cư để tránh tình trạng người dân rơi vào cảnh "mất nhà, không nhà".
Hiện thành phố có tổng cộng 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, phân bố chủ yếu ở các quận và TP Thủ Đức. Ảnh minh họa
Một trong những giải pháp khác để giải quyết bài toán thiếu vốn là việc tạo ra các quỹ đầu tư chuyên biệt cho các dự án cải tạo nhà ở. TP Hồ Chí Minh có thể kêu gọi các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tham gia vào các quỹ đầu tư này, qua đó tạo ra một nguồn tài chính ổn định cho các dự án cải tạo. Điều này không chỉ giúp giải quyết bài toán thiếu vốn mà còn thúc đẩy các dự án cải tạo nhà chung cư cũ một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Bên cạnh đó, tăng cường phối hợp giữa chính quyền và cư dân là chìa khóa để đạt được đồng thuận. Chính quyền các quận và TP Thủ Đức cần tổ chức các buổi đối thoại công khai hàng quý, nơi cư dân được trình bày ý kiến và nhận thông tin minh bạch về đền bù, tái định cư. Theo TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh, mô hình này cần được nhân rộng, đặc biệt với những khu chung cư giá rẻ, nơi cư dân thường thiếu thông tin và lo lắng về tương lai. Với người dân, một kênh đối thoại trực tiếp với chính quyền sẽ giúp người dân cảm thấy được lắng nghe và nhận được sự đồng thuận nhiều hơn.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, một trong những kinh nghiệm thành công có thể học hỏi từ Singapore chính là Chương trình Selectively En bloc Redevelopment Scheme (SERS), trong đó, chính phủ Singapore đã áp dụng mô hình hợp tác công tư để cải tạo các khu chung cư cũ. Chính quyền Singapore đã xây dựng cơ chế bồi thường công bằng cho cư dân, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tư nhân tham gia, đồng thời triển khai các chương trình tái định cư hợp lý. Mô hình này giúp Singapore cải tạo thành công hàng nghìn căn hộ, nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân và tạo ra giá trị lâu dài cho đô thị.
TP Hồ Chí Minh có thể học hỏi nhiều từ mô hình này trong việc xây dựng một chương trình cải tạo nhà chung cư cũ đồng bộ, bảo đảm lợi ích của cư dân, khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân, và tạo ra một môi trường sống hiện đại, bền vững. Cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh là một nhiệm vụ cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ từ chính quyền, doanh nghiệp và cư dân. Với việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý và tìm kiếm giải pháp tài chính phù hợp, TP Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể biến những khu chung cư cũ trở thành những không gian sống hiện đại, an toàn và tiện nghi. Nếu thành công, chương trình này không chỉ nâng cao chất lượng sống của hàng triệu cư dân mà còn tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho đô thị, góp phần nâng cao vị thế của TP Hồ Chí Minh trong quá trình hội nhập và phát triển.
Kết quả cải tạo chung cư cũ Quý 4/2024
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong nỗ lực chỉnh trang đô thị, thành phố đã tháo dỡ và điều chỉnh 1.030 hộ dân tại 20 chung cư, mở đường cho các dự án cải tạo lớn. Đặc biệt, diện tích đất tháo dỡ toàn bộ lên đến 11 chung cư (15 lô) với 124.223,5 m² sàn. Bên cạnh đó, 199 chung cư xây trước năm 1975 đã được cải tạo, sửa chữa với kinh phí đầu tư lên đến 275,5 tỷ đồng, khẳng định cam kết của chính quyền trong việc đảm bảo an sinh và nâng cấp hạ tầng sống.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!