Bên cạnh những chính sách ưu đãi của thành phố, doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều rào cản khi tham gia cải tạo chung cư cũ, từ pháp lý, tài chính đến việc thương thảo với cư dân. Ảnh minh họa
TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu hoàn tất cải tạo, sửa chữa hơn 500 chung cư cũ xuống cấp trong vòng 10 năm tới, thể hiện quyết tâm lớn trong công tác chỉnh trang đô thị. Thành phố đã đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, trên thực tế, việc triển khai vẫn gặp nhiều rào cản, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại. Không chỉ đối mặt với những vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch, mà khó khăn trong việc đạt được sự đồng thuận của cư dân cũng là một bài toán nan giải. Các doanh nghiệp đang kỳ vọng vào những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ chính quyền để đảm bảo hiệu quả và tính khả thi của các dự án cải tạo chung cư cũ.
Nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp
Trong nỗ lực nâng cấp hạ tầng đô thị, TP Hồ Chí Minh đang đặt mục tiêu hoàn tất cải tạo, sửa chữa hơn 500 chung cư cũ, xuống cấp trong vòng 10 năm tới. Đây không chỉ là một kế hoạch đầy tham vọng mà còn là nhu cầu cấp thiết để đảm bảo an toàn cho người dân và cải thiện diện mạo đô thị.
Tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội TP Hồ Chí Minh mới đây, ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, khẳng định rằng mục tiêu cải tạo, sửa chữa hơn 500 chung cư cũ, bao gồm các công trình xây dựng trước năm 1975 và giai đoạn 1975-1994, là hoàn toàn khả thi. Thành phố đang xây dựng và triển khai các chính sách hỗ trợ để đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
TP Hồ Chí Minh đang xây dựng các cơ chế ưu đãi mới nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Ảnh minh họa
Theo ông Dũng, chương trình cải tạo chung cư cũ sẽ bao gồm hai phương án chính: di dời, phá dỡ và xây dựng mới đối với các chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có kết luận kiểm định thuộc diện phải tháo dỡ; đồng thời sửa chữa, gia cố các chung cư chưa thuộc diện tháo dỡ nhằm ngăn chặn tình trạng xuống cấp, nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Trước đây, TP Hồ Chí Minh tập trung xử lý các chung cư xây dựng trước năm 1975. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, các chung cư xây dựng từ năm 1975 đến 1994 cũng thuộc diện cần cải tạo, sửa chữa. Trong giai đoạn 2016-2020, thành phố đã sử dụng ngân sách để cải tạo, sửa chữa 237/474 chung cư xây dựng trước năm 1975. Với tiền đề đó, kế hoạch mở rộng cải tạo hơn 500 chung cư cũ trong vòng 10 năm tới được đánh giá là có cơ sở thực hiện.
Nhằm đẩy nhanh tiến độ, TP Hồ Chí Minh đã đề ra nhiều giải pháp quan trọng. Trước hết, ngân sách Nhà nước sẽ được bố trí để phục vụ công tác kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư; lập và thẩm định quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, thành phố cũng trao quyền chủ động cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư trên địa bàn quản lý.
Ngoài ra, TP Hồ Chí Minh đang xây dựng các cơ chế ưu đãi mới nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Theo đó, thành phố dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, với mức tối đa 10 tỷ đồng/dự án; hỗ trợ 50% chi phí di dời, cưỡng chế di dời theo phương án đã duyệt; đồng thời miễn 100% phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng.
Đáng chú ý, TP Hồ Chí Minh cũng sẽ có biện pháp xử lý kiên quyết đối với các trường hợp không chấp hành quy định, gây ảnh hưởng đến lợi ích chung của cộng đồng. Đặc biệt, với những chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, nguy hiểm, thành phố sẽ không chần chừ trong việc áp dụng các biện pháp hành chính cần thiết để bảo vệ an toàn cho cư dân.
Tuy nhiên, dù có những chính sách ưu đãi, việc triển khai thực tế vẫn gặp nhiều rào cản. Những doanh nghiệp có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực này cho rằng, dù có quyết tâm từ phía chính quyền, họ vẫn phải đối mặt với quá nhiều khó khăn về pháp lý, tài chính và thương thảo với cư dân.
Doanh nghiệp kỳ vọng nhiều hơn
Bên cạnh những chính sách ưu đãi của thành phố, doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều rào cản khi tham gia cải tạo chung cư cũ, từ pháp lý, tài chính đến việc thương thảo với cư dân.
Một trong những trở ngại lớn nhất là sự đồng thuận của cư dân. Có nhiều năm trong lĩnh vực cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư, ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, cho biết, theo quy định hiện nay, để triển khai một dự án cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp phải đạt được sự đồng thuận 100% từ các hộ dân. Điều này tưởng chừng là một nguyên tắc đảm bảo quyền lợi cư dân, nhưng trong thực tế lại là một rào cản lớn khiến nhiều dự án kéo dài hàng chục năm. Chỉ cần một số ít hộ dân không đồng ý phương án bồi thường hoặc tái định cư, cả dự án có thể rơi vào tình trạng đình trệ. Điều này khiến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian và chi phí để thương thảo, đôi khi phải dừng dự án vì không đạt được sự đồng thuận.
Công ty Tacons tham gia chỉnh trang, phá dỡ chung cư cũ 440 Trần Hưng Đạo, Quận 5, TP Hồ Chí Minh
Vấn đề lớn nhất không phải ở tài chính hay năng lực triển khai, mà là cơ chế pháp lý chưa phù hợp với thực tế. "Chúng tôi có những dự án mà đa số cư dân đều đồng ý, nhưng chỉ vì một nhóm nhỏ phản đối mà không thể triển khai. Nếu không có sự linh hoạt hơn trong các quy định về đồng thuận cư dân, rất khó để các doanh nghiệp có thể đầu tư mạnh vào lĩnh vực này" - ông Đại chia sẻ.
Ngoài ra, các quy định về quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Nhiều chung cư cũ nằm ở khu vực trung tâm, nơi có quy định nghiêm ngặt về chiều cao và mật độ xây dựng. Điều này khiến doanh nghiệp không thể tối ưu hóa diện tích sàn thương mại để bù đắp chi phí đầu tư. Trong khi đó, chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư và xây dựng mới rất lớn, khiến bài toán tài chính trở nên kém hấp dẫn.
Ông Phạm Minh Đông, Giám đốc Công ty Asia Door, cho biết, mật độ xây dựng thấp và chiều cao bị hạn chế khiến doanh nghiệp không thể đảm bảo lợi nhuận. Nếu không có các cơ chế linh hoạt hơn, việc thu hút doanh nghiệp sẽ vẫn rất khó khăn. Ngoài những rào cản trên, thủ tục hành chính kéo dài cũng là một vấn đề nan giải. Việc xin cấp phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch và hoàn tất thủ tục pháp lý thường mất từ 3 đến 5 năm, làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến dòng vốn của doanh nghiệp. Việc chậm trễ trong khâu thủ tục cũng khiến doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư khi thị trường biến động.
Các doanh nghiệp kỳ vọng rằng TP Hồ Chí Minh có thể xem xét điều chỉnh một số quy định để tháo gỡ những khó khăn trên. Việc giảm tỷ lệ đồng thuận cư dân từ 100% xuống mức thấp hơn sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Nếu có thể điều chỉnh linh hoạt các quy định về quy hoạch, cho phép tăng chiều cao hoặc hệ số sử dụng đất đối với một số khu vực, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực để đầu tư.
Bên cạnh đó, rút ngắn quy trình phê duyệt và hỗ trợ tài chính cũng là những giải pháp cần thiết. Chính quyền có thể thành lập một tổ công tác chuyên trách để xử lý nhanh các hồ sơ liên quan đến cải tạo chung cư cũ, đồng thời xem xét áp dụng các gói tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Nếu những rào cản này được tháo gỡ, chương trình cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh sẽ có cơ hội trở thành động lực quan trọng cho sự phát triển đô thị, vừa đảm bảo quyền lợi cho cư dân, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!